Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần thay đổi cơ chế, chính sách tài chính, giá đất

Việc áp dụng các phương pháp định giá đất để định giá đất cụ thể gặp khó khăn, vướng mắc do giá đất thị trường thu thập (dữ liệu đầu vào của các phương pháp định giá đất) chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, độ tin cậy không cao, người dân thường kê khai giá đất trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất; một số nơi, loại đất không có thông tin giá đất thị trường để áp dụng phương pháp định giá đất.

Việc định giá đất còn mang tính chất định tính, chưa được định lượng cụ thể dẫn đến rủi ro cho cán bộ thực hiện nhiệm vụ. Thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án đầu tư. Nguyên nhân chủ yếu là nhiều dự án phải xác định lại giá đất tại các thời điểm trong quá khứ nên rất khó khăn để khảo sát thông tin giá đất thị trường và tìm kiếm tài sản so sánh tương đồng.

Nêu ý kiến về thời điểm bàn giao đất, Luật sư Phạm Lê Lan Phương, Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng cho rằng, để tính tiền giá thuê đất cần quy định rõ thời điểm nào là phù hợp. Bởi, hiện nay theo quy định tại khoản 3 điều 150 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì quy định rõ là Nhà nước quyết định giao đất cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất…. Trong thực tế, việc ra quyết định giao đất nhưng thời gian bàn giao đất chậm thì áp dụng thời điểm nào.

Theo Luật sư Phạm Lê Lan Phương, việc áp dụng phương pháp thặng dư hiện nay như thế nào chưa được quy định rõ ràng. “Ví dụ cụ thể đối với việc áp dụng dự án của chúng tôi, Công ty định giá sử dụng 2 dự án tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là công viên nước để áp dụng mức giá trung bình nhân với cơ cấu, nhân với thiết kế quy mô của doanh nghiệp chúng tôi để ra giá, gọi là ước tính doanh thu. Uớc tính doanh thu này, chúng tôi nghĩ rằng chưa hợp lý. Bởi vì thực tế, giá ở Sài Gòn và Hà Nội khác với tại TP Đà Nẵng. Về cơ cấu, đầu tư ban đầu, thứ 2 là về địa bàn hoạt động và lợi thế của 2 dự án này cũng khác nhau và quy mô đầu tư, vấn đề về môi trường đầu tư.”

Cũng về phương pháp tính giá đất, Khoản 2, Điều 153, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nêu: “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”. Ông Nguyễn Quang Vinh, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng cho rằng: Về mặt lý thuyết, quy định như vậy thì khá lý tưởng nhưng thực tế rất khó thực hiện. Nội dung này cũng đang vướng mắc chung hiện nay.

Nhiều dự án đặc thù rất khó để tìm giá thị trường giao dịch thành công cùng mục đích, tương đồng về tính chất dự án...Vì vậy, ông Nguyễn Quang Vinh đề nghị chỉnh sửa nội dung này như sau:  “Tôi cho rằng một trong vướng mắc của thành phố Đà Nẵng tập trung xoay quanh một số dự án cụ thể.  Một trong những dự án mà khi tìm tài sản so sánh là cực kỳ khó khăn, không có tài sản so sánh. Bây giờ, tư vấn thì lấy các tài sản so sánh Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cũng khập khiểng. Bởi tôi cho rằng, mặt bằng mức sống của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là đô thị  đặc biệt khác với Đà Nẵng, hoàn toàn tương đồng hay không là cả một vấn đề”.

Về các khoản thu tài chính từ đất đai, ông Nguyễn Thành Trung, Phó Chánh Văn phòng UBND thành phố Đà Nẵng nêu ý kiến, đất trồng lúa khi chuyển sang sử dụng mục đích phi nông nghiệp thì ngoài tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định còn phải nộp thêm một khoản nghĩa vụ tài chính “chuyển mục đích đất trồng lúa”. Vậy khoản thu này có phải là tài chính về đất đai hay không? Nó cần được quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi) hay không? Theo ông Trung, toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai cần được quy định cụ thể để khi chuyển mục đích đất phi nông nghiệp sẽ có giá đất cụ thể; Chủ dự án biết rõ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện là chừng nào để tính toán triển khai dự án.

Về Điều tiết nguồn thu từ đất, Điều 148, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nêu: “Nhà nước điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về ngân sách trung ương theo quy định của pháp luật để phân bổ cho các địa phương thực hiện nhiệm vụ...”. Ông Nguyễn Thành Trung, Phó Chánh Văn phòng UBND thành phố Đà Nẵng cho rằng, theo quy định của Luật Ngân sách hiện hành thì nguồn thu đất đai là nguồn ngân sách của địa phương.

Vì vậy, nguồn thu từ đất đai là nguồn thu của địa phương theo ông Trung nên để lại cho địa phương: “Lý do là khi triển khai các dự án thì toàn bộ nguồn thu của địa phương chủ yếu là tập trung vào vốn đầu tư và cũng lấy từ nguồn lực đấy để thực hiện giải toả đền bù triển khai công trình hạ tầng. Vì vậy, nếu điều tiết về trung ương thì rất khó cho địa phương. Vì chúng ta không biết được rằng, trong một dự án khi triển khai như thế thì tỷ lệ giữa mức thu tiền sử dụng đất và chi phí hạ tầng như thế nào. Cho nên, khi điều tiết về ngân sách trung ương rồi sẽ khó cho địa phương trong tính toán khi triển khai.”

Đồng tình với ý kiến này, ông Trương Công Khoái, Phó Cục trưởng Cục Thuế thành phố Đà Nẵng cho rằng, hiện nay, thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng được điều tiết về Trung ương theo quy định của Luật Ngân sách. Còn các khoản thu khác, trong đó có khoản thu từ đất thì để lại cho ngân sách tỉnh và thành phố 100%. Vì vậy, nếu áp dụng như Khoản 1, Điều 148 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì Nhà nước điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương về ngân sách trung ương... Điều này sẽ rất khó cho địa phương.

Ông Trương Công Khoái đề nghị: “Tôi đề nghị nên cân nhắc ngân sách giữa Trung ương và địa phương làm thế nào cho phù hợp; đề nghị là căn cứ vào nguồn thu từ đất của từng địa phương theo từng giai đoạn và tỷ lệ điều tiết cho phù hợp. Đồng thời tạo điều kiện để địa phương đầu tư cho phát triển kinh tế xã hội địa phương vì nguồn thu từ đất này không bền vững và có hạn một giai đoạn thì nguồn thu từ đất sẽ hết đi. Ở Đà Nẵng, trước đây nguồn thu từ đất chiếm từ 50 đến 60% trong tổng thu ngân sách thu nội địa. Đến nay, còn khoảng dưới 20%. Năm nào cao lắm thì đạt 20% trong tổng thu nội địa”.

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất theo Khoản 3, Điều 150 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền đấu giá sử dụng đất... Về nội dung này, theo ông Trương Công Khoái, hiện nay ở địa phương, khi có quyết định giao đất và cho thuê đất rồi nhưng thời gian bàn giao đất thường rất chậm. Vì vậy, cần cân nhắc việc tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm nào, thời điểm có quyết định giao đất hay thời điểm bàn giao đất thực tế?./.

Thanh Hà-Tuyết Lê/VOV- Miền Trung

(Nguồn VOV.VN)