Phát triển thị trường quyền sử dụng đất: Cần minh bạch, công khai

Sau gần 40 năm đổi mới, nước ta đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn). Thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở đô thị; thị trường đầu tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển mạnh.

Tuy nhiên, nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai đang cần được xem xét, sửa đổi trong quy định của Luật đất đai lần này để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế đất nước và hội nhập quốc tế.

Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới nhằm tạo điều kiện thúc đẩy và hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển như: Đã hoàn thiện thể chế cho thị trường sơ cấp giữa Nhà nước và các bên có liên quan thông qua quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để lựa chọn nhà đầu tư; việc giao đất theo hình thức đấu giá; quy định xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh đã tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sốt đất và sốt đất ảo, song lý do đáng lo ngại hơn cả là tình trạng giới đầu cơ bất động sản, lực lượng môi giới bất chính đã lợi dụng các yếu tố mập mờ về thông tin như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để tung ra các thông tin dẫn đến tình trạng nhiễu loạn nhằm "thổi giá," thu lợi bất chính.

Về vấn đề này, Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: "Để phát triển đúng theo thị trường thì vấn đề đất đai, giá cả phải được định theo cung cầu. Phải được đấu giá thẳng thắn, công khai. Đây là một vấn đề rất quan trọng vì thời gian qua, việc đấu giá có nhiều yếu tố làm méo mó thị trường. Thứ nhất là có sự can thiệp của chính quyền địa phương và thứ hai là có lợi ích nhóm trong đó".

Trên thực tế, sản xuất nông nghiệp của nước ta vẫn chủ yếu theo mô hình kinh tế hộ nhỏ lẻ, manh mún, phân tán; liên kết giữa sản xuất, chế biến, tiêu thụ còn nhiều bất cập; sự tham gia và đầu tư của doanh nghiệp vào nông nghiệp, nông thôn còn hạn chế. Yêu cầu đặt ra hiện nay đối với việc sửa đổi Luật đất đai lần này là cần quy định cụ thể để khuyến khích và tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp; phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, nhất là đối với đất nông nghiệp.

Việc sửa đổi Luật lần này cần làm rõ việc phân cấp, phân quyền, quy trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước từ Trung ương tới địa phương trong công tác quy hoạch, kế hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giá đất, chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để điều chỉnh cho phù hợp.

Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đồn thổi, sốt đất là do thông tin các dự án, quy hoạch phát triển đô thị nói riêng và thị trường bất động sản nói chung còn thiếu công khai, minh bạch. 

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên Học viện tài chính nêu ý kiến: "Khuyến khích việc định giá theo thị trường nhằm đến một mục tiêu là đảm bảo việc chuyển nhượng đất đai mang tính thị trường thực thụ. Đảm bảo tập trung quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế trong từng thời kỳ. Về lâu dài, nên khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hình thành nên đất đai đủ độ tập trung để thực hiện công nghiệp hóa cũng như trong phát triển nông nghiệp".

Theo ý kiến của các chuyên gia, Luật đất đai (sửa đổi) lần này cần khắc phục những tồn tại, hạn chế sự phát triển của thị trường giao dịch quyền sử dụng đất như: Còn nhiều giao dịch chưa được đăng ký, giá giao dịch chưa phản ánh chính xác giá chuyển nhượng thực tế, còn tình trạng đầu cơ, bao chiếm đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng, xử lý tài sản thế chấp gặp khó khăn.

Một vấn đề quan trọng được đặt ra là cần có quy định về trách nhiệm của cơ quan thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, nhất là các dự án lớn, trọng điểm tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi. Bên cạnh đó, cần có biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện quy định về thực hiện đăng ký giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất đấu giá, giá đất đấu thầu, giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất giao dịch thực tế. Làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất, từng bước đổi mới phương pháp xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo phương pháp thị trường.

Ông Trần Văn Lê, Giám đốc Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phương Linh cho biết: "Vấn đề hiện tại liên quan đến đất thổ cư. Đất thổ cư có thể mang lại cho nguồn thu Ngân sách tức thì, nhưng để tăng thổ cư là rất khó khăn. Nếu Nhà nước xác định đó là nguồn thu thì đó là cơ hội, coi đây là của để dành.

Dưới góc độ là một doanh nghiệp, tham gia vào lĩnh vực bất động sản ở nhiều phân khúc, tôi nghĩ rằng ta nên xem xét ở nhiều góc độ, nhưng mục tiêu hướng đến là mảnh đất đó mang lại giá trị dòng thuế và mang lại hạnh phúc cho cả 3 phía là người có đất, người sử dụng và lợi cho Nhà nước, cần cân bằng được lợi ích từ các chủ thể này".

Một vấn đề khác đặt ra là cần đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng. Điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi.

Hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, thông qua mô hình ngân hàng đất đai, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường ổn định đời sống của người dân./.

Thành Trung/VOV1

(Nguồn VOV.VN)